アパート・マンションの場合は駅から15分離れると入居者がつきにくくなる傾向がありますが、「プライム アセット」の場合、子供の養育環境を考えたニューファミリー層が入居者候補となる他、車庫付きの一戸建て住宅であることから、駅から遠い立地でも競争力を保てます。実際当社の事例では最寄駅から30分くらいの地域でも相場家賃より2-3割高い家賃で入居者がついています。
「プライム アセット」の場合、施行コストが低いため、賃貸部分の家賃収入だけでローンを返済することは十分可能です。「自己資金がないけど、自宅を建替えたい」という方に最適な手法と言えます。但し、金融機関の審査の際には、居住部分の土地、建物は住宅ローンとして審査・実行されますので、勤務先やご年収なども審査の一定の対象になります。
「プライム アセット」を賃貸併用住宅で建てた場合、賃貸部分の収入でローン期間の短縮が図られることから、ローン付は十分可能です。但し、金融機関の審査の際には、居住部分の土地、建物は住宅ローンとして審査されますので、勤務先やご年収なども審査の対象になります。
農地の場合でも有効です。特に郊外の場合は、戸建の方が好まれる傾向にありますので、アパート・マンション建設や駐車場経営と比べても、有効な土地活用となります。
「プライム アセット」を建てると、更地に比べて土地に対する固定資産税が1/6に減額する他、建物に対する固定資産税も一定の要件を満たすことで3年または5年の間1/2に軽減されます。また都市計画税についても、戸建賃貸を建てた土地は更地に比べて、1/3に軽減されます。
「プライム アセット」を建てると、土地が「貸家建付地」となり、土地評価額が15～24％軽減されます。また、建物も建築総額の約40％の評価とみなされるため、相続税額が大幅に削減されます。借入によって建築の場合、相続財産から債務控除を行うことが可能です。また「小規模宅地の評価減」が適用できるため、敷地の200m2までが1/2の評価となり、さらに税額を抑えることができるため、相続対策として有効な手法と言えます。
相続税対策としてアパートやマンションを建設することも「プライム アセット」と同様の効果を得られることができますが、兄弟など複数の相続人がいる場合、アパート・マンションだと共有することになり、紛争の原因となることが往々にしてあります。「プライム アセット」であれば、区画毎に複数の相続人に相続が可能なため、紛争を防止できる効果があります。そもそも相続対策のためだけに、需要がない地域に多額の借入をつけてマンションを建設してしまうと、確かに相続税対策にはなるかもしれませんが、将来的にマンションが空室だらけの「負の遺産」となる場合もあるため慎重に対応されることをお勧めします。
周辺の家賃相場によって異なってきますが、「プライム アセット」はコスト競争力に優れ、一戸建てならではの高い家賃収入が得られるため、表面利回りで10％～25％くらいの商品になります。
借入期間によって変わってきますが、安定した手取り収入が実現します。例えば「プライム アセット」を借入期間20年のフルローン（トータル費用2000万円と仮定）・金利3％で2棟建設し、15万円で2棟を賃貸に出した場合、ローン返済後の月々の手取り収入は19万円（家賃収入30万-借入返済11万円）になります。
「プライム アセット」は、アパート・マンションのようにエレベータや階段などの共有スペースがないため、共有部分の維持管理費用が発生しません。また清掃面についても、入居者が自主的に敷地の清掃を行う傾向があるため、管理コストはほとんどかかりません。「だけど、毎月の家賃徴収や契約更新を自分でやるのは煩わしい」という方のために、ランデックスでは一切の建物管理業務をオーナー様に代わって行う「賃貸管理代行業務」を行っております。
ランデックスでは「空室のリスクを一切排除したい」という方のために、当社自身がオーナー様より建物を借上げ、毎月決まった家賃をお支払いする「一括借上家賃保証制度」を行っています。この制度を利用すれば、入居者の有無に関わらず、オーナー様は毎月安定した家賃収入が得られます。
ランデックスでは「プライム アセット」を原則2棟1セットで提案しておりますが、1棟あたりの本体工事費用は標準設備も含め「743万円（税別）」でご提供しております。この他、敷地の諸条件や自治体によって異なりますが、外構工事や給排水工事費用等として200～300万円とかかるため、工事費用は2棟で1,800万円程度となります。
生産過程で徹底的に無駄を省いていることに加え、少数精鋭の職人集団であるため、大手のように過剰な本社経費が工事価格に転嫁されていないためです。他社の中には「仮設住宅」のように建築資材の質を落として、低価格化を実現している先もありますが、注文住宅や分譲住宅も手掛るランデックスではオーナー様自身も長く居住用としても使えるよう、「高品質」と「低価格」の両面を実現しております。
ランデックスでは都市銀行を初め、各地の地方銀行・信用金庫など提携を行っており、借入調達の際はオーナー様に代わり、融資交渉をしております。「プライム アセット」は建設コストが低いため、物件によっては担保評価額が3～4割程度余るケースも多く、投資利回りも高いため、金融機関の融資姿勢は積極的です。
金融機関の借入で建設する際は一般的に、本体工事費用の5％～10％の頭金と諸費用として100～200万円が必要となります。但し、金融機関の諸条件やお客様のその他の借入状況などにより異なってきますので、詳しくはご相談下さい。
他の借入があっても、建設は可能です。「プライム アセット」は投資効率に優れるため、既存の借入の借り替えも含めて、建設資金のローンの設定が十分可能です。但し、現在の借入の金額やご年収によっても条件が異なってきますので、詳しくはご相談下さい。
大手資材メーカーと共同で開発したランデックス独自の木造軸組金物工法です。骨組みとなる木材は、ムク材の1.5倍も強い構造用集成材を使用し、接合部には強度が明確な専用接合金物を使っています。構造計算上の信頼性も高く、日本の気候風土にも相性の良い工法と言えます。
「プライムウッド工法」では全ての接合部に強度の高い構造金物を使っています。構造金物の強度は約3.8tのゾウが乗っても壊れない程です。また骨組材には、天然木の欠点である節や腐れを取り除いて品質を均一化することで強度を高くした構造用集成材を使用しています。ランデックスの構造用集成材はJASの厳しい性能試験に合格した高い品質レベルにあります。
ランデックスでは全棟に対して、第三者機関である財団法人住宅保証機構による検査を実施しており、建物お引渡し後は10年間にわたり長期保証させて頂いております。
「プライム アセット」は「夫婦2人＋子1人」のニューファミリー層を入居者ターゲットにしたデザイナーズ住宅を開発コンセプトとしており、間取は2階にリビングを配置した3LDK（延床面積68.31m2）を標準プランとしております。
システムキッチン・システムバス・ウォシュレット付トイレ・室内洗濯機用防水パン・下駄箱・テレビドアホン等を標準装備しております。
「プライム アセット」は土地面積20坪（約68㎡）から建設可能です。また狭小地や変形敷地など、あらゆる土地でも建設できるよう27プランを開発しておりますので、これまで売れなかった土地や使い途のみつからなかった土地が活用できます。
もちろん対応いたします。「プライム アセット」は価格やデザイン面の評価から、オーナー様自身の「居住用」や「2世帯住宅」としてのご要望も多いため、フリーにて対応させて頂いております。
所有している土地に賃貸用の戸建住宅を建設し、賃貸収入を得ていくものです。従来、一戸建ての貸家といえば、居住者の転勤に伴い一時的に貸し出される物件か、住み替え後に売却せず賃貸に出される中古物件がほとんどを占め、新築で建設されることはほとんどありませんでした。ランデックスでは、「賃貸目的の戸建住宅」を標準設備と共に低コストにパッケージ化（1棟あたりの本体工事費用743万円）し、新しい資産運用商品としてご提案しております。
アパート・マンション経営は、総戸数が多いため比較的大きな家賃収入が期待できますが、昨今は供給が過剰となっており、新築後3年目以降の家賃収入の下落が顕著な傾向にあります。また一般にアパート・マンションは多額の建設費用がかかり、リスクも高いことから、ランデックスでは、立地が良く、家賃の値崩れの心配がない地域以外ではアパート・マンションの建設をお勧めしておりません。
「プライム アセット」では周辺の新築の3LDKマンション家賃相場に駐車場の月極料金相場を加えた額に20～30％のプレミアムをつけた金額が設定家賃目安となります。しかしながら実際は、一戸建ての貸家は需要に対して供給が極端に少ないため、それ以上の家賃設定でも募集は十分可能です。
当社のケースでは募集後1～2週間以内に入居が決まることが殆どです。「夫婦2人＋子供1人」のニューファミリー層を中心に一戸建ての貸家を探している層は常に一定割合いる反面、ほとんど出物がないためです。実際、各地の賃貸仲介業者さんには「一戸建ての貸家が出たら教えて欲しい」という入居希望者のストックを持っているところが数多くあります。
デザイナーズ住宅「プライム アセット」では一定の年収があり、比較的信用力が高いファミリー層が入居者となるため、単身者向けのワンルームマンション等と比べ、家賃の滞納リスクはそれほど高くありません。「それでも心配」という方のために、ランデックスでは最大6ヶ月間の「家賃滞納保証」を行っています。これは万が一、入居者の家賃の支払いが遅れた場合、入居者に代わってランデックスがオーナー様に一旦家賃をお支払いし、入居者に滞納家賃を催促するというものです。
一戸建ての貸家は需要に対して、供給が極端に少ないので、供給過剰気味の賃貸マンション・アパートのように3ヶ月も半年も空室になるということがまずありません。またランデックスでは新築の場合は建物建設中に、退去の場合は申し出があったその日より、自社と提携先の複数の賃貸仲介会社と一斉に入居者募集をかけるため、空室期間が長引くということがまずありません。それでも「空室リスクを一切排除したい」という方のために、ランデックスでは「一括借上保証制度」を用意しております。これはランデックス自身がオーナー様より建物を借上げ、毎月決まった家賃をお支払いするもので、入居者の有無に関わらず、オーナー様は毎月安定した家賃収入が得られます。
これまでは業界自体に「賃貸住宅＝共同住宅」という概念が強かった他、開発業者が小規模工事となる当該分野に参入しなかったためだと言われます。
現在、日本では「長期の住宅ローンを抱えるよりは一生賃貸で身軽にいたい」という「一生賃貸派」が増えている傾向があり、持家の購入者数は年々減少しています。「プライム アセット」は大企業勤務の働き盛りのニューファミリーを入居者ターゲットにしていますが、これらの企業の中には社員に対して家賃補助制度を導入しているところも多いため、賃貸で生活する間はこの制度を享受できます。実際、「プライム アセット」には、「資産価値が翌日から下落する持家を購入するよりは、家は賃貸で済ませ、余った資金で運用や自由なライフスタイルを楽しみたい」といった方が入居されています。戸建を買うよりも借りる人が増えているのです。
